'부동산 대책 초읽기' 전문가 5인 긴급 진단… "도심 공급 확대가 답“

문재인 정부의 22번째 부동산 대책 발표가 초읽기에 들어갔다. 6·17 대책에도 집값이 쉽게 진정되지 않는 등 후폭풍이 거세자 문재인 대통령이 최근 김현미 국토교통부 장관에게 부동산 정책과 관련한 긴급지시를 내린 데 따른 것이다.

전문가들은 재건축·재개발 사업 빗장을 풀고 용적률을 완화하는 등 서울 도심권 공급 확대 방안이 담기지 않으면 이번 대책 역시 알맹이 없는 미봉책이 될 것으로 우려하고 있다. 수도권 외곽 공급과 함께 수요가 많은 도심에 공급을 늘리는 핵심 방안을 통해 수요자들에게 언제든 내 집 마련을 할 수 있다는 확실한 시그널을 줄 필요가 있다는 설명이다.

◇"신도시만으론 집값 못잡아… 재건축사업ㆍ용적률 풀어야"

정부와 여당이 이르면 이번 주에 내놓을 부동산 대책에는 '다주택자 등 투기성 주택 보유자 부담 강화'와 '청년과 신혼부부의 내집 마련 기회 확대'가 주요 내용으로 담길 것으로 보인다.

특히 문 대통령이 '발굴'을 해서라도 주택 공급을 확대할 것을 주문한 만큼 '주택 공급 확대'가 이번 대책의 골자가 될 가능성이 크다.

전문가들은 수요 억제에 매몰돼 있던 현 정부의 부동산 정책 기조가 공급 확대로 전환이 이뤄졌다는 점에선 긍정적인 평가를 내리는 분위기다. 하지만 그 방식에 대해서는 여전히 회의적인 시각이 많다. 서울 밖 공급 확대는 급등하는 서울 집값을 진정시키기엔 역부족이라는 설명이다. 불이 난 곳이 아닌 엉뚱한 곳에서 진화작업을 벌이는 꼴이라는 지적이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "서울 주택 공급 동력은 재개발ㆍ재건축사업 규제 완화가 핵심"이라며 "재건축 초과이익환수제에 대한 문제을 정리하고 안전진단 규제 완화 등으로 앞으로 도심권에 주택이 많이 나올 것이라는 시그널을 주는 게 공급 부족 우려를 불식할 해법"이라고 강조했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "재건축 연한이나 조합원 지위 양도 금지 등 강도 높은 재건축 규제가 도심 신규 공급에 걸림돌로 작용하면서 주택 유통량 감소를 초래하고 있다"며 "재건축ㆍ재개발 규제 완화 없이는 서울 집값 안정도 도모할 수 없다"고 말했다.

아파트 단지 및 시설 노후화로 활력을 잃고 있는 수도권 1기 신도시 주택시장을 활성화하는 것도 주택 공급 확대 방안으로 고려할 만하다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "리모델링과 재건축 등으로 1기 신도시를 새 공간으로 탈바꿈할 하는 개선책도 필요하다"며 "침체된 상업용 부동산을 용도 전환 및 리모델링을 통해 주택으로 공급하는 등의 새 개념으로 주택을 늘리는 것도 검토해볼 만하다"고 말했다.

▲서울 강남 일대 아파트 단지 밀집지역. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

◇양도세 인상·임대차3법 카드? "집값 안정 도움 안돼"

정부는 다주택자와 투기성 단기 매매에 대한 양도소득세를 강화한다는 방침이다. 투기성 단기 매매를 차단하기 위해 2년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 인상하는 방안이다. 그러나 거래세가 뛰면 매물 잠김 심화로 공급 감소와 집값 상승 등의 부작용이 발생할 수 있다고 전문가들은 지적한다. 시장에선 정부가 대책을 발표하면 할수록 매물 잠김이 심해진다는 말이 많다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "경제협력개발기구(OECD) 국가 조세체계는 평균 거래세와 보유세 비율이 2대 8인 반면, 한국은 반대로 8대 2"라며 "이를 보유세 중심으로 바꿔 매물잠김을 해소할 필요가 있다"고 지적했다.

올해 하반기 나올 전월세신고제를 비롯해 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 이른바 '임대차 3법' 규제가 전세시장을 안정화하기엔 적절하지 않다는 보는 시각도 적지 않다. 서 교수는 "전월세상한제와 계약갱신청구권은 되레 전세 공급을 위축시키고 전셋값을 한꺼번에 올리는 부작용만 낳을 가능성이 크다"고 말했다.

◇과잉 유동성 대책 시급

전문가들은 현재 집값이 들끓은 배경에는 넘치는 유동성이 큰 요인으로 작용하고 있다고 보고 있다. 시중에 풀린 3000조 원의 유동성이 주택시장에 집중되지 않도록 분산 정책을 펼치는 게 시급하다는 주장이다.

김 실장은 "현재 공급만큼 중요한 게 유동성을 차단해 주택시장 거품 수요를 거둘 수 있는 거시적인 경제 정책"이라며 "리츠 같은 간접투자시장을 활성화하는 등 시중 자금의 물꼬를 터주지 않으면 정부가 아무리 강한 대책을 내놓아도 집값을 안정화하기 어려울 것"이라고 강조했다.

권 교수 역시 "대규모 국채 발행 등 유동성 조절 정책이 주택시장 안정에도 유효한 수단이 될 수 있다"고 말했다.