"서울 주택거래 ‘침체’ 수준… 규제 완화해야"

주산연, 거래시장 질적 진단 가능한 주택매매거래지수(HSTI) 개발

앞으로 부동산시장에서 각 지역의 주택 거래 현황을 객관적으로 진단하고 전망할 수 있는 새로운 지표가 활용된다. 이 지표를 바탕으로 하면 현재 서울의 주택 거래시장은 ‘침제’수준이다. 서울 및 경기권의 부동산 규제 확대 정책에 대한 재검토가 이뤄져야 한다는 지적도 나온다.

주택산업연구원(이하 주산연)과 한국주택협회는 10일 서울 강남구 논현동 건설회관 중회의실에서 ‘주택 거래 활성화를 위한 정책 대안 모색 세미나’를 열고 주택 거래시장을 질적으로 진단할 수 있는 주택매매거래지수(HSTI)를 국내 최초로 개발했다고 밝혔다.

HSTI는 기준값 대비 당해 연도(반기)의 거래량과 거래율을 고려해 재산출한 값이다. 기준값은 주택 경기 사이클을 고려해 금융위기 이후 10년(2008~2017년)간의 평균값을 말한다. 산출한 값이 1 미만이면 기준치에 미치지 못한 침체기로, 1을 초과하면 기준거래를 넘어선 거래 활황기인 것으로 해석하게 된다.

주산연이 이 같은 지수 개발에 나선 것은 최근 정부의 수요 억제 정책으로 주택 거래가 전국적으로 급감하고 있는데도 이를 질적으로 측정할 수 있는 지표가 전무해서다.

권영선 주산연 책임연구원은 “최근 집값 안정을 위한 규제 강화 기조가 지속되면서 거래 감소 우려가 심화되고 있지만 실제 거래가 어느 수준에서 이뤄지고 있는지 진단할 수 있는 지표는 없는 실정”이라며 “이번 지수의 개발로 지역별 거래시장을 진단하고 시사점을 도출할 수 있게 됐다”고 말했다.

거래는 수요ㆍ공급ㆍ가격 등과 함께 주택시장을 진단하는 중요한 요소다. 단순한 규모나 증감률이 아닌 거래시장 상황을 전반적으로 파악할 수 있는 진단 지표의 개발이 필요했다는 게 주산연 측의 설명이다.

주산연이 이번 HSTI를 바탕으로 현재 전국 거래 수준을 진단한 결과 올해 상반기 전국 매매거래지수는 0.63으로 기준선(1.00)을 크게 밑돌았다. 특히 서울(0.53), 부산(0.47), 울산(0.47), 경남(0.54)지역의 거래 침체가 두드러졌다.

현재 나타나는 거래 침체 현상은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역을 중심으로 심화되고 있다. 총 44개 규제지역 중 41개 지역의 HSTI가 0.7 미만으로 침체(2단계) 수준이다.

권 연구원은 “전국 261개 시·군·구 중 44개 규제지역이 차지하는 비중은 16.9%에 불과하지만 주택수 규모는 30%, 거래량 규모는 25%를 차지해 이들 지역의 침체는 전체 시장에 상당히 큰 영향을 미친다”고 설명했다.

특히 지난해부터 서울 강남권과 도심권, 경기 신도시 지역에서 증여 거래가 10년 평균 대비 3~10배로 급증했고, 이는 해당 지역의 매물 감소 현상으로 이어져 실수요자의 주거 이동성이 크게 악화될 수 있다고 권 연구원은 지적했다.

그는 “정부는 서울과 경기 일부지역의 집값 상승세를 근거로 민간택지 분양가 상한제 시행 등 추가 규제를 준비하고 있지만, 거래가 없는 가격 상승은 견조한 시장 회복이라고 보기 어렵다”며 “전국적인 거래 감소 현상을 개선하기 위해 서울 및 경기권의 규제 확대 정책의 재검토와 함께 지방 규제지역 지정에 대한 재검토도 필요하다”고 지적했다.