퍼즐 맞추기 끝낸 9·13 대책…주택시장 침체 본격화되나

9·13 부동산 대책의 모든 퍼즐이 사실상 맞춰졌다. 대출 규제, 임대사업자 혜택 축소에 이어 종합부동산세 강화, 무주택자 우선 공급 청약제도까지 제도화됐다.

10일 부동산 업계에 따르면 지난 8일 종부세 개편안이 국회 본회의를 통과하면서 참여정부 시절 최대 세율(3.0%)을 넘어선 3.2%까지 뛰게 됐다.

다만 국회 논의 과정을 거치며 9·13 대책 발표 당시보다는 소폭 완화된 내용도 있다.

공시가격 급등으로 확 늘어나는 세금 부담을 줄여주는 종부세 세부담 상한은 기존안보다 다소 후퇴했다. 조정대상지역 2주택자에 대한 상한이 300%(9·13대책)에서 200%로 하향조정된 것이다. 단, 3주택 이상자에 대해서는 300% 강화가 유지됐다.

또 1가구 1주택자에 대한 종부세 장기보유 세액공제가 기존 5∼10년 20%, 10년 이상 40%에서 15년 이상 50% 구간이 추가됐다.

다만 9·13 대책대로 공시가격 현실화가 동시에 이뤄지면서 종부세 부담이 대폭 늘어날 전망이다. 한국감정원에 따르면 지난해 서울 아파트값은 4.69% 올랐으나, 올해는 11월까지 8.22% 상승했다. 올해 서울 공동주택 공시가격이 10.19% 오른 것을 비교하면 이를 넘어설 가능성이 크다.

9·13 대책의 또 다른 한 축인 주택공급에 관한 규칙도 개정되면서 11일부터 무주택자에 압도적으로 유리한 청약 조건이 조성된다.

먼저 주택보유자도 청약할 수 있었던 전용 85㎡ 초과 아파트의 추첨제 물량 가운데 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하게 된다. 무주택자에게 우선 공급하고 남은 물량은 당첨에서 떨어진 무주택자와 1주택 실소유자(기존 주택 처분 조건)에게 공급한다. 적용 지역은 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시다.

앞서 8·2 대책 때 85㎡ 이하 아파트의 가점제 비중이 75~100%로 늘어난 것에 더해지면서 무주택자의 청약 당첨 기회가 대폭 늘어났다. 가수요를 완전히 차단하자는 취지다.

이외에도 9·13 대책 후속 조치들이 계속해서 현실화되고 있다.

11일부터 분양권이나 입주권을 갖고 있어도 주택 소유로 간주해 무주택자에서 제외된다. 10일부터는 투기과열지구에서 3억 원이 넘는 집을 살 때 증여나 상속으로 자금을 마련했는지를 자금조달계획서에 기재해야 한다.

9·13 대책이 본격화되는 가운데 내수 경기 둔화까지 겹치며 주택시장 전망에는 먹구름이 끼고 있다.

김형근 NH투자증권 연구원은 “대출 규제, 세금 중과, 금리 인상, 입주 물량이라는 네 가지 악재로 부동산 시장은 2019년 침체기로 접어들 것으로 전망한다”며 “주택가격 하락은 지방에서 경기도와 서울 지역으로 확대될 것”이라고 관측했다.

다만 9·13 이후 임대사업자 혜택이 줄어들면서 비규제지역 공시가격 6억 원 이하 신축 주택의 풍선효과 가능성이 점쳐진다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “ 9·13대책은 서울(공시 6억 초과, 전용 85㎡ 이하)의 대부분 아파트를 정면으로 겨냥한다”며 “장특공제 0%를 통해 2019년 투자수요는 빠르게 소멸할 것이지만, 공시가격 6억 미만인 전용 85㎡ 이하 주택에 대한 풍선효과로 경기도권과 지방 광역시는 강세장이 펼쳐질 것으로 예상한다”고 말했다.