[클릭! 부동산 e-현장]'한국의 맨해튼' 여의도 개발 기대감에 들썩

60년대까지만 해도 일개 모래섬에서 일약 '한국의 맨해튼'로 떠오른 곳을 찾자면 단연 여의도를 들 수 있다. 이미 한국 방송국의 메카로 자리잡은 이 곳은 90년대 이후에는 국제금융의 중심지로서의 위상까지 추가해놓은 상태다.

하지만 이미 개발 40여년을 바라보고 있는 여의도 역시 노후화 기색이 뚜렷하다. 개발 당시만 해도 '쓸데없이 넓었던' 도로폭도 이젠 상습정체를 빚고 있으며 무엇보다 상암DMC나 송도국제도시 등 여의도 '아류'가 늘어나는 것도 여의도로선 골칫거리다.

이미 방송기능은 상당부분 목동으로 이전했으며 나머지 지상파 방송국도 상암DMC입점을 기획하고 있어 여의도 기능의 공백화도 우려되고 있는 상태. 여기에 입주 35년을 맞는 아파트가 무더기로 있을 정도로 낡아가고 있는 주거지역도 문제점으로 꼽힌다.

여의도 지역 한 중개업소 관계자는 "여의도 주민들은 강남에 비해 부동산시장에 문외한들이 많다"며 "이탓에 이런저런 재건축 규제에 걸리게 돼 정비사업 추진은 사실상 불가능진 상황"이라고 푸념했다.

그래도 여의도는 여전히 매력적인 요소가 많은 곳이다. 무엇보다 서울 한복판에 위치해 있다는 입지여건을 갖고 있는데다 서울은 물론 경인지역 등 수도권 외곽으로의 접근성도 높다는 특징을 갖고 있기 때문. 영등포구청 관계자는 "목동이나 상암DMC 송도국제도시 등으로 여의도의 기능 분산은 이루어질 것이 확실하다"면서도 "강남 생겼다고 도심이 죽지 않은 것처럼 여의도도 그 이상의 기능이 새롭게 자리 잡게 될 것"이라고 내다봤다.

◆여의도 아파트 대부분 재건축 연한 넘겨

최근 여의도 내 단지 주민들 사이에 더 이상 재건축 추진을 미룰 수 없다는 인식이 확산되고 있는데다 새 정부 재건축 규제 완화 정책에 대한 기대감까지 맞물리면서 재건축 추진 움직임이 되살아나고 있다.

여의도 T공인 대표는 “여의도 재건축 단지들은 재건축 용적률 규제가 시행되면서부터 침체기를 맞이했다”면서 “그러나 최근 이명박 대통령이 재건축 규제 완화에 대한 언급을 하면서 다시 재건축 기대심리가 크게 높아지고 있다”고 말했다.

여의도 재건축 단지들은 일반상업지역과 일반주거지역 내 단지들로 나뉘는 것이 특징이다. 일반상업지역에는 서울 공작, 수정, 진주, 초원 등 5개 단지 1427가구가 들어서 있으며 일반주거지역에는 시범, 한양, 미성, 삼부, 목화, 대교, 장미, 화랑, 삼익 등 11개 단지 6300여 가구가 입주해 있다.

일반상업지역 내 단지들은 재건축 시 용적률을 최대 800%까지 받을 수 있기 때문에 개발밀도가 높아 사업성이 뛰어나다. 일반상업지역 내 단지들 중 서울과 수정아파트는 추진위원회 승인까지 받은 상태로 사업속도가 가장 빠르고 나머지 단지들은 아직 재건축 움직임을 보이지 않고 있다. 이들 단지 대부분이 400가구 미만으로 대지면적이 작은데다 개발이익환수제 개발부담금 등 재건축 규제로 인해 사업추진에 어려움을 겪고 있다.

여의도 고밀도지구(일반주거지역) 내 단지들은 현재 용적률이 최소 145%(시범)에서 최대 250%(한양)를 이루고 있다. 이 단지들 중 시범은 현재 추진위원회 승인을 신청한 상태이고 삼부와 미성은 주민들이 직접 재건축 추진위원회 구성을 준비하고 있다. 이들 단지는 재건축을 추진할 경우 개발이익환수제 분양가상한제 개발부담금 등 각종 규제의 적용을 받아 사업성이 크게 떨어진다는 평이다. 이에 따라 이 단지들은 재건축 사업을 쉽게 진행 할 수 없어 규제가 풀리기까지 기다리고 있는 실정이다.

◆재건축 추진단지 호가 껑충 거래는 ‘잠잠’

여의도 고밀도지구에서는 시범아파트가 가장 먼저 재건축 추진을 재개했다. 이 단지는 용적률이 145%인데다 1584가구로 단지규모도 커 사업성이 뛰어나다는 평가다. 현재 영등포구청에 재건축추진위원회 승인을 신청한 상태로 5월께 승인여부가 결정될 전망이다. 지난 2005년부터 재건축 사업에 대한 추진 논의는 꾸준히 나왔지만 추진위승인 신청은 이번이 처음이다.

MBC사옥 옆에 위치한 수정아파트와 지하철 5호선 여의도나루역 역세권 단지인 서울 아파트는 2005년 추진위원회 승인까지 마친 상태로 사업추진에 있어 시범아파트보단 빠른 편이다. 여기에 이들 단지는 일반상업지역내에 있어 재건축시 높은 용적률(최대 800%)을 적용 받아 사업성이 뛰어날 것이라는 게 일선 중개업소의 설명이다.

그러나 이들 단지(서울 192가구 수정 329가구)는 단지규모가 작은데다 참여정부 당시 임대비율 조건 및 개발이익환수제 등 재건축 규제를 받게 돼 사업성이 떨어질 것을 우려한 주민들이 사업추진을 잠시 중단한 상태다.

삼부아파트는 리모델링을 추진하다 새정부가 들어선 후 재건축 사업으로 방향을 바꿨다. 이 단지는 작년 12월 삼성물산과 현대산업개발을 시공사를 선정하고 리모델링 사업설명회까지 열었다. 그러나 주민동의율이 50% 미만이 되면서 리모델링 사업이 보류되었다. 이는 새 정부가 재건축 규제 완화 가능성을 내비치면서 주민들이 재건축 사업 쪽으로 마음이 돌아서고 있기 때문인 것으로 인근 중개업소들은 분석하고 있다.