DSR 도입 초읽기...중도금 부담 줄인 단지 ‘눈길’

정부가 대출 옥죄기에 나서면서 건설사들이 조금이라도 분양률을 높이기 위해 차별화된 금융혜택을 제공하는 단지들을 선보이고 있다.

지난 해 정부는 ‘가계부채 종합대책’을 발표해 아파트 중도금대출 보증한도를 낮추고 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율)을 적용하는 등 대출을 통한 주택구입을 압박하고 나섰다.

이미 지난 1월부터 신축아파트 중도금 대출 보증한도는 기존 6억원에서 5억원(수도권·광역시·세종)으로 줄었고, 보증기관의 보증 비율은 90%에서 80%로 감소했다. 이에 은행들은 대출금리를 올리거나 대출을 거부하는 추세다.

특히 오는 3월 26일부터 DSR이 시범적으로 적용될 예정이어서 수요자들의 걱정이 더욱 늘고 있다. 중도금 대출이 어려워지는 상황에서 개인의 대출 총량을 평가한다는 것이 부담으로 작용하기 때문이다. DSR은 채무자가 실제로 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비율을 계산해 대출 가능 여부를 결정하기 때문에 절차는 더욱 까다로워지고 대출 가능금액은 줄어들 전망이다.

DSR의 기본 계산식은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 예를 들어 연소득이 5000만 원인 A씨가 주택담보대출로 연간 원리금 상환액이 2500만 원을 내야한다면 DSR이 50%가 된다. 하지만 이미 마이너스통장(5000만 원)이 있고 자동차 할부금을 매달 70만원씩 내고 있는 상황이라면 연간 원리금 상환액이 2500만 원에 마이너스통장 500만원(연간 10% 기준), 자동차 할부금 840만 원(12개월 기준)이 더해져 총 3840만 원으로 DSR이 77%가 된다.

만약 은행권이 고(高) DSR 적용 기준을 70%로 정한다면 A씨는 추가 대출이 거절될 수 있다. 도입 초기 6개월간 시범 운영을 통해 오는 10월부터 실제 대출이 제한되는 고(高) DSR 비율이 정해질 전망이다.

신규 분양 시 일반적으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 비율로 계약 조건이 정해지기 때문에 중도금 대출이 어려워지고 신규 대출에 대한 문턱이 높아지는 것은 수요자들에게 부담으로 작용할 수 밖에 없다.

이처럼 높아진 대출 문턱에 고민하는 수요자들을 위해 최근 분양단지들은 차별화된 금융혜택을 제공하고 있다. 중도금 무이자 대출은 기본이고 대출 총량을 관리하기 위해 중도금 비중을 없애거나 최소화하면서 입주시까지 별도의 금융비용이 들지 않도록 배려하는 단지들도 속속 선보이고 있다.

장재현 리얼투데이 본부장은 “이같은 건설사들의 움직임은 DSR실행 이후 대출받기가 어려워짐에 따라 금융혜택을 제공해 내집마련에 나서는 수요자의 자금 부담을 낮춰 관심을 끌기 위한 것으로 풀이된다”며 “여기에 점진적 금리 인상 움직임까지 있어 중도금 부담을 낮춘 아파트의 관심은 더욱 높아지고 있다”고 설명했다.

효성이 선보이는 ‘평택소사벌 효성해링턴 코트’는 계약금 10%, 중도금 5%, 잔금 85%라는 분양 조건을 제시하고 있다. 계약금과 중도금이 15%로 초기 자금 부담은 물론 중도금 대출시 발생하는 이자비용 절감 효과도 누릴 수 있다.

또한 반도건설의 ‘대구국가산단 유보라 아이비파크 2.0’의 경우 계약금 계약시 1천만원 정액제(1차), 중도금 전액무이자, 발코니 확장 무상, 중도금 납부 유예 등의 혜택을 제공한다.

롯데건설의 ‘독산역 롯데캐슬 뉴스테이’도 초기 비용부담을 최소화했다. 계약금은 전용 59㎡가 500만원, 전용 84㎡는 800만원이다. 중도금 없이 입주할 때 잔금을 납부하도록 했다.