각종 규제에 브랜드 아파트 쏠림현상 우려… 중소형 건설사 된서리?

주택도시보증공사 보증 한도 축소로 이자 부담…정비사업 개선도 인지도 낮은 건설사에 불리

정부가 내놓은 가계부채 대책과 재정비사업 제도 개선 방안 등에 따라 소비자들의 이른바 ‘브랜드 아파트’ 선호 현상이 더욱 뚜렷해질 것이라는 전망이 나오고 있다. 신규 분양 아파트의 경우 중도금대출 보증한도 축소 등이 시행되면 재무구조가 탄탄한 대형 건설사들의 분양조건이 상대적으로 더 좋을 수 있고, 재건축 수주전에서도 홍보 등이 위축되면 소비자들은 ‘이름 값’이 높은 아파트를 선택할 가능성이 크기 때문이다.

10월 24일 금융위원회·기획재정부·국토해양부가 내놓은 가계부채 종합대책은 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증한도를 수도권의 경우 6억 원에서 5억 원으로 하향 조정하는 내용을 담고 있다. 중도금 대출 리스크 관리를 강화하기 위해 보증기관 보증비율도 기존 90%에서 80%로 축소된다. HUG의 중도금 대출 보증 비율이 지난해 10월 100%에서 90%로 줄어든 데 이어 다시 80%로 낮아지면서 금융권은 리스크 비용이 20%로 증가해 집단대출 심사를 그만큼 까다롭게 할 수밖에 없게 된 것이다.

그나마 재무구조가 탄탄하고, 입지가 우수한 재개발·재건축 사업장을 많이 가진 대형건설사들은 부담이 적지만, 재무구조가 열악하거나 입지가 다소 떨어지는 지역에서 분양을 진행하는 중견건설사들은 타격이 적지 않을 수 없게 됐다. 내집마련에 나서는 수요자들 역시 자금력이 있는 경우 입지가 뛰어난 단지에 청약을 넣겠지만 자금력이 부족하다면 높은 이자 부담으로 내집마련을 포기하거나 이자 부담을 안고 청약시장에 들어가야 한다.

양지영 리얼투데이 본부장은 “은행들은 보증기관에 기대할 수 있는 수준이 80% 수준으로 떨어지게 돼 건설사들의 내부 재무구조나 분양 단지들의 사업성을 더 꼼꼼히 살피고 대출을 해줄 수밖에 없게 된다”며 “사업성 없는 단지들은 제2금융권으로 눈을 돌리게 되고, 건설사나 일반 계약자들은 제2금융권의 이자가 부담으로 느껴질 수밖에 없다”고 우려했다.

이어 “계약자들이 제1금융권 대출을 받을 수 있는 분양 단지로만 몰리는 쏠림현상이 더 두드러질 것”이라며 “재무구조 등이 열악한 건설사들은 건설 비용이 늘어나는 만큼 시장에서 구조조정이 이뤄질 가능성도 크다”고 지적했다.

건설사들의 홍보활동 등이 제약을 받게 되는 재정비사업 제도 개선도 중소형 건설사에는 불리하게 작용할 전망이다. 상대적으로 덜 알려진 아파트 브랜드를 보유한 건설사들은 설계 등 자신들의 경쟁력을 알릴 기회가 줄어들기 때문이다.

한 정비업계 관계자는 “서울과 지방을 막론하고 재건축 사업에서 브랜드는 시공사를 선정하는 가장 중요한 요인으로 이미 자리 잡았다"며 “특히 대형사 브랜드 쏠림이 강한 강남 재건축 시장에서 중견사들은 그나마 노려왔던 소규모 사업 진입도 어려워질 가능성이 커졌다"고 전했다.