잡음 끊이지 않는 ‘재개발·재건축’… 시공사·조합 간 ‘불협화음’ 빈번

갈등 발생하면 조율보다 시공사 교체하고 법정소송 일쑤

서울 강남권과 경기 과천 등 주요 재개발·재건축 사업장이 각종 갈등으로 소란스러운 분위기다. 도시정비사업은 행정 절차 지연과 시공사 조합 간 불협화음이 많은 게 보통이지만 건설사들의 먹거리 확보와 단지의 사업성 여부 등이 맞물리면서 잡음이 커지는 분위기다.

26일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 방배5구역의 기존 시공사 프리미엄 사업단(GS건설·포스코건설·롯데건설)은 이달 초 조합을 상대로 약 3200억 원 규모의 손해배상청구 소송을 제기했다. 조합의 시공사 해지 무효와 대여금 반환 내용 등이 골자다.

프리미엄 사업단은 2014년 6월 시공사 지위를 획득했지만 조합이 주택도시보증공사(HUG) 보증 불가와 자금 집행 지연 등을 이유로 시공사 계약 해지 총회를 열며 새 시공사 찾기에 나서면서 갈등이 확대됐다. 조합은 지난15일 새로운 시공사를 선정하기 위해 결국 현장설명회를 개최했다.

문제는 강남권에 준하는 지역으로 평가받는 경기도 과천주공1단지에서도 불거졌다. 애초에 이 단지는 포스코건설이 시공권을 가졌지만 공사비와 마감재 등을 둘러싼 갈등이 확대하면서 조합이 대우건설을 새 시공사로 선정했다. 대우건설은 시공사 선정 당시 사장까지 현장에 나서며 수주에 사활을 걸었다.

그러나 새 시공사인 대우건설이 재건축사업 공사현장에 진입해 점거하고, 기존 포스코건설이 대우건설을 무단 침입했다며 법적 싸움 예고로 맞대응하면서 갈등이 일파만파 커지는 분위기다. 과천주공1단지를 프리미엄 단지로 세워 올리겠다는 전략을 내세우면서 먼저 공사를 따낸 과천주공7-1과 잡음이 생긴 대우건설은 1단지의 사업 진행도 쉽지 않은 모양새가 됐다.

일반적으로 재건축·재개발 정비사업은 금융 조달, 사업비 지급, 행정절차 등의 문제가 빈번하게 발생하고 조합과 시공사 간 갈등이 확대돼 사업이 답보상태가 놓이는 일이 부지기수다. 하지만 조합과 시공사가 이 같은 갈등을 협의를 통해 조율해가는 경우가 많았던 과거와 달리 최근엔 새로운 시공사로 쉽게 갈아 타는 경우가 많아졌다. 강남권과 과천 등 입지와 사업성이 뛰어난 단지일수록 다른 사업자를 충분히 찾아 조합이 원하는 방식으로 추진할 수 있다는 자신감 때문이다. 실제 방배5구역의 대단지에 뛰어난 입지까지 가져 최근 다시 개최한 현장설명회에 무려 16개 중대형 건설사가 관심을 드러냈다.

택지 공급이 줄고 해외사업의 매출과 이익이 쪼그라드는 등 먹거리 확보에 비상이 걸린 건설업계는 도시정비사업 시공사로 선정된다고 해도 안심할 수 없는 상황이 돼버렸다.

이상우 유진투자증권 애널리스트는 “과거에는 나타나기 어려웠던 시공사 재선정 과정이 초단기간에 진행되면서 향후 조합-건설사 간의 분쟁의 여지가 있을 때 조정보다는 재선정으로 진행될 가능성이 커졌다”며 “웬만한 경쟁력을 보유하지 못한다면 시공사 선정을 안심할 수만은 없을 것으로 보인다”고 말했다.