미분양 대란의 원인과 대책

전국미분양 주택은 9만 가구정도이고, 이에 잠긴 돈만도 15조원대로 추산된다니 어마어마한 수치다. 이들 미분양주택은 주로 지방에 몰려 있는 이유는 지방의 주택보급률이 대체로 안정적이라 주택수요가 수도권에 비해 낮고 제한적이기 때문이다. 또한 지방 소비자들의 소득보다 토지가격의 상승으로 인한 분양가가 더 빠르게 오른 것도 미분양을 증가시킨 이유로 판단된다. 청약 관련 저축가입자의 통계를 살펴보면 70% 수도권 가입자이며, 지방도시의 가입자들은 30% 미만이다. 그런데도 2004년 이후부터 수도권의 공급물량을 초과하고 있다. 2003년부터 미분양이 집중적으로 늘어난 이유는 2002년 이후 각종 지역개발에 대한 기대감이 커지자 지방건설 업체들이 지역 경기가 활성화될 것으로 보고 주택을 공급량을 늘렸기 때문이다.

미분양의 후유증으로 작년 10월 이후 세창, 삼익, 신일, 세종건설, 동도 등이 부도 처리되는 비운을 겪었다. 지방에서 주택사업을 한다는 중견 업체들이었다는 점에서 지방 수요자들에겐 악영향을 끼칠 것으로 보인다. 이 같은 상황이 지속되면 지방 아파트 분양시장의 침체 장기화와 함께 브랜드별 차별화가 강하게 진행될 것으로 보인다. 다행이 메이저급 브랜드의 경우는 아직까지는 큰 문제가 없어 보이기 때문이다. 하지만 중소업체들의 경우는 상황이 다르다. 미분양·미입주 물량으로 미수금이 발생하여 시공사가 넘어가면, 건설사가 이 미수금을 모두 책임져야 한다.

“지방 미분양 해소 대책 마련 시급”

이미 지방주택시장은 미분양의 충격 등으로 빈사상태에 빠졌고 건설회사부도는 지방경제 침체 가속화로 이어질 가능성이 있다. 따라서 사태가 더욱 악화되기 전에 실효성 있는 구체적이고 다각적인 대책을 세우는 것이 시급하다.

우선, 투기과열지구를 지방은 전면해제를 해도 무리가 없어 보인다.

예컨대 부산 해운대구, 수영구 및 대구 수성구도 해제를 하더라도 무리가 없을 것이다.

1가구 2주택자 양도세 비과세 요건을 지방은 1년에서 2~3년으로 연장하고, 미분양아파트를 매입할 경우 과거처럼 5년 내에 처분할 경우에는 양도세 비과세 혜택들 주는 방안도 적극 고려해볼만 하다. 마지막으로 주택금융조건도 완화해서 LTV, DTI 적용비율의 상향조정및 대출 금리도 수도권과 다른 차등 적용할 필요가 있겠다.

이처럼 주택시장 발 지방경제 위기를 해소하기 위해서는 거래제한 및 세금중과. 금융규제조치에 대한 시급한 정책조정이 요구된다. 사람이든 시장이든 사망 후에는 백약이 무효이며 몇 배의 비용과 희생을 치러야 하기 때문이다.

글: (주)RE멤버스 대표 고종완