[부동산현장클릭] 삼성타운 열기에 서초동 ‘술렁’

90년대 명성 되찾자, 시장 한기 속에도 나홀로 강세

서초구 서초동 일대는 80년대 후반과 90년대 초반 명실상부한 국내 최고 주거지였다. 재건축이 활성화되지 않았던 당시 입주 15년을 훌쩍 넘어버린 슬럼 주택이 많았던 강남구와 비교했을 때 이제 지은 지 5년 안팎에 지나지 않은 서초구는 주거지역으로서 더 많은 강점을 지닌 곳임에 틀림없었다.

하지만 ‘테헤란벨리’로 대표되는 강남의 업무시설 강세는 1등 주거지역 자리를 강남구에 내준 데 그치지 않고 강남구와 서초구와의 격차를 더욱 벌려 지금의 양 지역 격차가 생기게 됐다.

그런 서초구에게 다시 한번 기회가 왔다. 그 기회는 바로 삼성타운 입주다. 서초동 삼성타운 A동이 이달 초 입주를 시작하면서 이 일대는 주택시장 뿐 아니라 상가, 오피스시장까지 말 그대로 전 부동산시장이 활활 타오르고 있는 상태다.

◆삼성타운 서초동 시대 개막, 상가 전성시대 ‘활짝’

삼성그룹은 서초2동 1321-15번지 일대 총 2만 5,000㎡ 부지에 연면적 약 11만㎡ 규모로 삼성타운을 조성하고 있다. 각각 35층, 31층, 42층의 A, B, C 3개 동으로 이뤄져 있으며 이중 A동에 삼성중공업과 삼성경제연구소가 이달 초 입주를 시작해 삼성타운 시대의 서막을 열었다. B동에는 내년 초 삼성물산이 이사올 예정이며 마무리 공사가 한창인 C동에는 내년 말 삼성전자와 삼성전기가 입주하게 된다.

국내 재계순위 1위 기업이 움직이는 만큼 삼성타운 입주가 완료되면 상주 인원만 2만 여명이 새로 유입될 전망이다. 이에 지하철 2호선 강남역 일대 하루 유동인구는 현재 35만~50만 명에서 약 30% 정도 증가할 것으로 예상되고 있다.

이처럼 늘어나는 유동인구의 최대 수혜는 단연 인근의 상가 시장이 꼽히고 있다. 삼성타운이 들어서면 강남대로변 상가는 서울 최대 상권으로서의 명성 굳히기에 들어갔고 이면도로에 위치한 오피스텔 내 상가 역시 전에 없던 호황을 누리고 있는 상황이다.

이러한 상가 매매시장의 호황은 임대 시장에도 영향을 미쳐 강남대로변 상가의 경우 임대 면적과 업종에 따라 차이가 크지만 보통 33㎡를 기준으로 보증금 1억 원에 월임대료 1,000만 원, 권리금 2~3억 원 선에 시세가 형성돼 있다.

또 삼성타운 인근 이면도로에 새로 형성되고 있는 오피스텔 내 상가 역시 33㎡를 기준으로 보증금은 1억 원으로 변동이 없지만, 월임대료가 작년 말 400만~450만 원에서 현재 600만~700만 원으로 1.5배 가량 상승했다.

하지만 이들 상가의 권리금은 아직 형성되지 않은 경우가 대부분이다. 삼성타운 인근 부동산 관계자는 “삼성타운 B동과 C동 입주가 남아 상가 수익이 월임대료를 보전할 만큼 충분하지 않지만, 재계약을 염두에 둔 임차인들이 상가를 선점하고 있다”고 설명했다.

◆오피스텔, 전성기 도래 테헤란밸리 역전한다

삼성 직원과 관련 업체, 인근 상가 종사자들의 수요 증가로 오피스텔도 톡톡히 수혜를 받고 있다. 삼성타운과 지하철 2호선 강남역 주변으로 자리잡은 오피스텔은 물론이고, 인근 역삼동과 삼성동의 오피스텔까지 르네상스 시대를 맞이하고 있는 것이다.

삼성타운 일대 오피스텔의 월임대료는 보증금 1,000만 원 선을 유지한 채 서초동 코아텔 59㎡의 경우 지난 3월 100만 원에서 현재 110만 원으로 올랐다. 또 분양 후 1년 동안 공실이 남아 있던 서초동 도시에빛Ⅱ도 보증금 1000만 원에 72㎡와 76㎡의 월임대료가 지난 3월 100만 원에서 120만 원까지 올랐으며, 빈 오피스텔도 거의 사라진 상태다.

삼성타운 인근의 오피스텔 임대료가 지난 3월에 비해 10~15% 상승한 것과 달리 역삼동과 삼성동 오피스텔은 지난해 말부터 현재까지 10~15% 상승에 만족하고 있다. 이 일대 오피스텔은 전용면적 33㎡를 기준으로 지난해 말 보증금 1000만 원에 월임대료 70만 원 수준에서 월임대료가 80만 원까지 오른 상태다.

한편, 삼성타운 수혜를 입는 오피스텔의 경우 짭짤한 임대 수익 외에도 시세 차익까지 덤으로 노려볼 수 있다. 임대수익 증가로 수익률이 높아지자 오피스텔을 매수하고자 하는 투자자들이 증가하고 있기 때문이다. 서초동 ‘ㅁ’공인 관계자는 “삼성타운 인근에 밀집된 오피스텔은 매물이 모두 소진된 상태”라며 “최근에는 투자자들의 관심이 삼성동이나 역삼동 등으로 확대되고 있다”고 전했다.