국민연금 등 5개 연기금, 뉴스테이 재무적 투자자로 참여

국토부, 뉴스테이 사업구조 개선ㆍ리스크 저감 추진 계획

국민연금 등 5개 연기금이 국토교통부와 뉴스테이 공동투자 협약을 체결했다. 이어 국토부는 이들의 투자 참여를 위해 뉴스테이 사업구조 개선을 추진한다.

국토부 관계자는 "지난달 말까지 국민연금을 비롯 사학연금, 우정사업본부, 건설공제조합, 건설근로자 공제조합이 뉴스테이 공동투자협약을 맺었다" 며 "이를 통해 현재 총 50개의 투자자 풀이 확보된 셈"이라고 3일 밝혔다.

특히 국민연금 등 재무적 투자자(FI)의 투자 참여는 뉴스테이를 보다 장기적이고 안정적으로 운영할 수 있는 발판이 된다. 이에 따라 국토부는 FI의 참여를 활성화하기 위해 뉴스테이 사업구조 개선ㆍ리스크 저감을 추진할 계획이다.

국토부는 먼저 그간 FI가 뉴스테이 지분투자를 기피했던 주원인인 청산배당 구조를 안정적인 중간배당 구조로 전환하기 위해 사업구조를 개선하기로 했다. 실제로 뉴스테이는 대부분 준전세 형태로 공급하고 있어 임대기간 중 임대료 수입으로 배당이 어렵다.

국토부는 이를 개선하기 위해 기금과 LH 등이 출자해 설립한 토지지원 리츠가 토지를 매입해 뉴스테이리츠에 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이를 도입할 방침이다. 토지임대 방식이 적용될 경우 뉴스테이 리츠는 총사업비를 줄이고, 토지매입비용 조달에 따르는 금융비용을 절감할 수 있다.

또한 리츠의 경우 건축물 연면적의 30% 범위에서 분양주택 또는 수익시설과 복합개발해 수익을 조기에 실현할 수 있도록 사업구조도 유연화한다. 재무구조의 경우 회계 편의를 위해 정액으로 가정(원가의 0.2~0.9%)하고 있는 수선유지비를 연차에 따라 증가하는 형태로 개선하는 등의 표준화도 추진한다.

이어 시공사의 보통주 출자부담을 완화해 공사비를 절감하고, 견본주택 건축비용 등 불필요한 비용을 최소화할 계획이다. FI의 리스크를 줄이기 위한 방안도 시행된다.

국토부는 이를 위해 상반기 중 작년 도입한 모(母)리츠(뉴스테이 허브리츠)가 채권을 발행할 계획이다.

이 경우 FI는 모리츠의 채권을 매입함으로써, 자(子)리츠에 간접적으로 출자하는 효과를 내면서도 이자를 지급받을 수 있고, 직접 출자에 비해 리스크도 줄일 수 있게 된다.

또한 리츠 설립시에는 기금이 출자하고, 준공 이후에 FI가 기금 지분을 인수하는 방식(사전에 매입약정 체결)을 도입해 준공 허가 등의 리스크도 줄이도록 했다.

이밖에 마스터리스도 활성화해 임대인(리츠)의 공실 위험도 완화할 계획이다. 마스터리스는 주택임대관리회사가 임대인으로부터 주택을 위탁받아 공실 위험을 모두 지고 임대인에게 약정된 임대료 납부하는 방식이다.