분양받으면 안되는 폭탄아파트는?

지난 2006~2007년 주택시장은 추격매수로 정점으로 치달았고 분양가상한제를 피하기 위한 건설사의 밀어내기식 분양까지 겹쳤다. 그리고 2~3년이 지난 2009년부터 침체된 주택시장에 입주물량 폭탄까지 겹쳐 마이너스 프리미엄이 속출했다.

불과 3년전인 2012년 수도권 새 아파트(2009~2012년 입주) 절반이상이 분양가를 밑돌았다. 마이너스 프리미엄이 붙은 깡통 분양권이 절반을 넘을 정도였다.

지난 2008년 이후 감소세를 보인 수도권 분양물량은 주택시장 회복기를 맞아 2013년부터 점차 늘어났다. 미분양이 소진되면서 마이너스 프리미엄도 지난해가 되면서 이제 옛말이 됐다.

수도권 분양물량은 지난해부터 폭발적으로 증가하고 있다. 올해 들어 분양물량 수치는 매달 이전 기록을 갈아치우고 있다. 전국 아파트 분양시장이 광풍에 휩싸였다.

금리는 내리고 중도금 후불제 또는 무이자로 초기투자비는 적고 전매제한과 청약자격 완화로 1순위자가 급증하고 전셋값이 급등하면서 실수요와 가수요가 분양시장으로 몰리고 있다.

그러나 17세기 초 네덜란드 튤립 투기광풍이 생각난다. 농부까지 재산을 저당 잡히고 가치에 상관없이 튤립 뿌리를 사 모았으나 어느 순간 사려는 사람이 없자 가격은 폭락했다. 올해 4월 분양시장에서도 아파트 내재가치에 상관없이 '일단 당첨받고 보자'는 분양권 투기광풍이 부는 게 아닌지 우려된다.

닥터아파트는 19일 '폭탄 아파트'를 피하기 위한 방법을 소개했다.

◇2017년 이후 입주물량 폭탄 아파트는 청약하지 말자

2014~2015년 분양물량이 급증한 지역은 피하는게 좋다. 수요층이 늘어나거나 개발호재가 있지 않는 한 말이다. 2017년 전후로 입주물량이 크게 늘어날 것으로 예상된다.

입주물량이 크게 늘어나도 실수요층이 두텁다면 문제될게 없다. 하지만 실수요는 부족하고 가수요가 넘쳐나는 분양권이라면 마이너스 프리미엄이 붙을 가능성이 높다.

◇수도권 외곽 아파트는 청약하지 말자

2012년 수도권에서 마이너스 프리미엄이 많이 붙은 지역을 보면 쉽게 이해할 수 있다. 인천 서구·연수구, 경기 용인·파주·남양주·김포·수원·고양·오산·광주 등 수도권 외곽이 대부분이다.

실수요층이 얇아 2009년 이후 주택시장 침체기에 치명타였다. 입주물량이 급증했으나 기반시설이 부족하고 서울 도심 접근성이 떨어져 실수요자에게 외면 받았다.

◇비역세권 아파트는 청약하지 말아야

수도권에서 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권은 대부분 전철망이 취약한 비역세권 아파트였다. 실수요자들이 분양받았으나 매물이 급증하면서 가격이 급락했다.

입주물량이 늘어나면 전세든 매매든 비역세권은 실수요자들에게 소외받게 마련이다.

◇분양가가 비싼 아파트는 청약하면 안돼

최근 분양시장 과열로 분양가가 대부분 지역에서 급격하게 오르고 있다. 분양가를 인근 분양권 시세(분양가+프리미엄)에 맞춰 책정하고 있다.

이는 청약자 입장에서 보면 매우 위험한 것이다. 만약 분양가를 책정할 때 기준이 된 분양권 프리미엄이 떨어진다면 고분양가로 마이너스 프리미엄이 붙을 가능성이 높다.

주택을 취득할 수 있는 권리로 실체가 없는 분양권은 재고아파트에 비해 등락폭이 크다. 분양권 실수요자나 투자자 모두 웃돈이 올라가지 않으면 팔리지 않으면 초조하기 마련이다.

주택경기가 침체되고 입주물량 폭탄이 온다면 불안해하는 분양권 보유자들이 현금화를 위해 매물을 쏟아낼 경우 분양권 프리미엄이 급락할 것이다.

더욱이 올 하반기 미국발 금리인상으로 국내 금리도 지속적으로 오른다면 대출 이자 부담을 느낀 분양권 보유자들이 급매물로 내놓을 경우 마이너스 프리미엄이 속출할 것이다.

닥터아파트 관계자는 "2017년 어느 날 당신은 갑자기 사려는 사람은 없고 팔려는 사람만 있는 분양권시장에 직면할 수도 있다"며 "아무 쓸모없는 폭락한 튤립 뿌리를 허망하게 바라보는 농부 신세가 되지 않길 바란다"고 말했다.